Immobilie in Marbella kaufen: ein unabhängiger Leitfaden
Wie ein Kauf in Spanien abläuft, was er an Steuern kostet und was vor der Unterschrift zu prüfen ist – für Häuser, Apartments und Villen in Marbella und an der Costa del Sol. Geschrieben von einem Analysten, nicht von einem Makler.
Von der ersten Besichtigung bis zum Grundbuch
Acht Schritte, beim Kauf einer Bestandsimmobilie meist über zwei bis drei Monate. Die Reihenfolge zählt mehr als das Tempo.
- 01NIE und spanisches Bankkonto beantragen
Die Ausländeridentifikationsnummer wird zum Unterschreiben, für Steuern und Eintragungen benötigt. Ein spanisches Konto erleichtert Zahlungen sowie Lastschriften für Versorger und Gemeinschaft.
- 02Die Entscheidung vor der Besichtigung festlegen
Budget inklusive Steuern, Zweck (Eigennutzung, Langzeitmiete, Ferienvermietung), Finanzierung und Haltedauer. Der Zweck entscheidet, welche Objekte einen Vergleich lohnen.
- 03Reservieren, wenn überhaupt, nur mit Bedingungen
Ein kurzer Reservierungsvertrag und eine kleine Anzahlung nehmen das Objekt vom Markt. Knüpfen Sie eine Rückerstattung an zufriedenstellende rechtliche Prüfungen.
- 04Rechtliche und technische Due Diligence
Ein unabhängiger Anwalt prüft Eigentum, Belastungen, Genehmigungen, Planungsrecht, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft und Steuern. Ein Gutachter prüft das Gebäude, wo es darauf ankommt.
- 05Privater Kaufvertrag
Der Arras-Vertrag legt Preis, Fristen und Bedingungen fest. Eine Anzahlung wird geleistet, üblicherweise rund 10 % des Preises; die Folgen eines Rücktritts regelt der Vertrag.
- 06Beurkundung beim Notar
Käufer und Verkäufer oder ihre Vertreter unterzeichnen die notarielle Urkunde. Der Restbetrag wird gezahlt und die Schlüssel werden übergeben.
- 07Kaufnebensteuern zahlen und eintragen lassen
Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer werden bezahlt, und die Urkunde wird im Grundbuch auf den Käufer eingetragen.
- 08Das Eigentum einrichten
Versorger, Gemeinschaftsgebühren, IBI-Grundsteuer und für Nichtresidenten die jährliche Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten.
Was der Kauf an Steuern kostet
In Andalusien zahlt eine Bestandsimmobilie Grunderwerbsteuer; ein Neubau vom Bauträger zahlt Mehrwertsteuer und Stempelsteuer. Geben Sie einen Preis ein, um den Unterschied zu sehen.
- Grunderwerbsteuer (ITP) · 7 %
- 87.500 €
- Stempelsteuer (AJD) · 1,2 %
- 0 €
- 3 % Einbehalt vom Verkäufer
- 0 €
Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert aus beurkundetem Preis und katastralem Referenzwert berechnet; diese Schätzung nutzt den Preis. Nicht enthalten: Notar, Grundbuch, Anwalt, Hypothek und Bewertung, die vom Geschäft abhängen. Der Einbehalt von 3 % ist keine Zusatzkosten: Er wird vom an den Verkäufer gezahlten Betrag abgezogen.
Quellen: andalusische Steuerregeln, für 2026 zusammengefasst von Interforo Abogados und Guía Fiscal. Lassen Sie die Steuersätze für Ihren Kauf von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
Acht Prüfungen vor jeder Anzahlung
Ihr Anwalt führt die rechtlichen Prüfungen durch. Wenn Sie wissen, worum es geht, können Sie die richtigen Fragen stellen und die Antworten einordnen.
Eigentümer, Beschreibung und alle eingetragenen Hypotheken oder Belastungen.
Stimmt die Grundbuchbeschreibung mit dem Kataster und dem tatsächlich Gebauten überein?
Erstbezugsgenehmigung sowie Erweiterungen, Pools oder Terrassen, die ohne Genehmigung gebaut wurden.
Rückstände, Protokolle der letzten Versammlungen, geplante Arbeiten und Sonderumlagen sowie Regeln zur Ferienvermietung.
Aktuelle Belege für IBI und Müllgebühr sowie bezahlte Versorgerrechnungen.
Für einen Verkauf vorgeschrieben; zeigt auch die zu erwartenden Betriebskosten.
Wenn Mieteinnahmen zählen: Registrierungsstatus, kommunale Planung und Satzung der Gemeinschaft, von einem Anwalt bestätigt.
Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie für den Verkäufer an das Finanzamt ab.
Das Format bestimmt den Vergleich
Dasselbe Budget kauft sehr Unterschiedliches. Vergleichen Sie eine Immobilie nur mit Objekten gleichen Formats, gleicher Lageart und gleichen Zustands.
Gemeinschaftskosten, Zustand des Gebäudes, Aussicht und Regeln zur Ferienvermietung bestimmen Wert und laufende Kosten. Erste Strand- und Golflinie erzielen deutliche Aufschläge.
Mehr Platz als ein Apartment, mit Gemeinschaftsanlagen. Prüfen Sie Gemeinschaftsregeln, Parkplätze und die Pflege der Urbanisation.
Grundstück, Ausrichtung, Privatsphäre und Zufahrt zählen am meisten. Bei Erweiterungen und Pools verbergen sich meist die Genehmigungsprobleme.
Was sich geändert hat, und was nicht
Spanien erteilt keine Aufenthaltstitel mehr für Immobilieninvestitionen.
Der Vorschlag wurde nie beraten und verfiel laut Berichten vom Oktober 2026 mit der Auflösung des Parlaments. Klären Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf.
Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert aus beurkundetem Preis und katastralem Referenzwert berechnet.
Quellen: Barcelona International Welcome (Golden Visa); The Local, 19. Oktober 2026 (Steuervorschlag für Nicht-EU-Käufer).
Immobilie in Marbella kaufen: häufige Fragen
Suchen Sie Häuser oder Apartments zum Kauf in Marbella?
Nein. DataInvest ist kein Maklerbüro und erhält keine Verkaufsprovision. Nutzen Sie Makler und Portale, um Objekte zu finden, und uns, um zu prüfen, ob ein Objekt in der engeren Wahl seinen Preis rechtfertigt und zu Ihrem Plan passt.
Dürfen Ausländer in Marbella Immobilien kaufen?
Ja. Residenten und Nichtresidenten, aus der EU oder von außerhalb, dürfen in Spanien Immobilien kaufen. Sie benötigen eine NIE, und Nichtresidenten haben jährliche Steuerpflichten für ihre Immobilien.
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Marbella?
Bestandsimmobilien zahlen in Andalusien Grunderwerbsteuer (ITP) mit einem allgemeinen Satz von 7 %, berechnet auf den höheren Wert aus beurkundetem Preis und katastralem Referenzwert. Ermäßigte Sätze gelten nur für manche Hauptwohnsitze unter 150.000 € bzw. 250.000 €.
Welche Steuern fallen bei einem Neubau an?
Neubauten vom Bauträger zahlen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD), die in Andalusien allgemein 1,2 % beträgt.
Gibt es eine 100-%-Steuer für Nicht-EU-Käufer?
Nein. Eine 100-%-Steuer für nicht in der EU ansässige Käufer wurde 2025 vorgeschlagen, wurde aber nie Gesetz. Laut Berichten vom Oktober 2026 wurde der Entwurf nicht beraten und verfiel mit der Auflösung des Parlaments. Klären Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf mit Ihrem Anwalt.
Kann ich mit einem Immobilienkauf noch ein Golden Visa erhalten?
Nein. Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 keine neuen Anträge auf ein Golden Visa auf Basis von Investitionen, einschließlich Immobilien, mehr an.
Sie haben eine Immobilie in der engeren Wahl in Marbella?
Prüfen Sie vor der Anzahlung den Preis anhand von Daten und den Plan anhand von drei Szenarien. Unabhängig vom Verkauf.