Comprar vivienda en Marbella: una guía independiente
Cómo funciona una compra en España, cuánto cuesta en impuestos y qué comprobar antes de firmar, para casas, apartamentos y villas en Marbella y la Costa del Sol. Escrita por un analista, no por un agente.
De la primera visita al Registro de la Propiedad
Ocho pasos, normalmente en dos o tres meses para una compra de segunda mano. El orden importa más que la velocidad.
- 01Obtenga el NIE y una cuenta bancaria española
El número de identidad de extranjero es necesario para firmar, pagar impuestos e inscribir. Una cuenta española facilita los pagos y las domiciliaciones de suministros y comunidad.
- 02Defina la decisión antes de la visita
Presupuesto con impuestos, finalidad (uso propio, alquiler de larga duración, alquiler vacacional), financiación y plazo de tenencia. La finalidad decide qué propiedades merece la pena comparar.
- 03Reserve, si lo hace, con condiciones
Un breve contrato de reserva y una pequeña señal retiran la propiedad del mercado. Condicione cualquier devolución a que las comprobaciones legales sean satisfactorias.
- 04Due diligence legal y técnica
Un abogado independiente revisa titularidad, cargas, licencias, situación urbanística, deudas con la comunidad e impuestos. Un perito revisa el edificio cuando es necesario.
- 05Contrato privado de compraventa
El contrato de arras fija precio, plazos y condiciones. Se entrega una señal, habitualmente en torno al 10 % del precio; las consecuencias de desistir se fijan en el contrato.
- 06Firma ante notario
Comprador y vendedor, o sus representantes, firman la escritura pública. Se paga el resto del precio y se entregan las llaves.
- 07Pague los impuestos de compra e inscriba
Se liquidan transmisiones o IVA y AJD, y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
- 08Organice la tenencia
Suministros, cuotas de comunidad, IBI y, para no residentes, la declaración anual del impuesto sobre la renta de no residentes.
Lo que la compra cuesta en impuestos
En Andalucía, una vivienda de segunda mano paga el impuesto de transmisiones; una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA y actos jurídicos documentados. Introduzca un precio para ver la diferencia.
- Transmisiones patrimoniales (ITP) · 7 %
- 87.500 €
- Actos jurídicos documentados (AJD) · 1,2 %
- 0 €
- 3 % retenido al vendedor
- 0 €
El impuesto de transmisiones se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral; esta estimación usa el precio. No incluye notaría, Registro de la Propiedad, abogado, hipoteca ni tasación, que dependen de la operación. La retención del 3 % no es un coste adicional: se descuenta del importe pagado al vendedor.
Fuentes: normativa fiscal andaluza resumida para 2026 por Interforo Abogados y Guía Fiscal. Confirme los tipos aplicables a su compra con un abogado o asesor fiscal español.
Ocho comprobaciones antes de cualquier señal
Su abogado realiza las comprobaciones legales. Saber cuáles son le ayuda a hacer las preguntas adecuadas y a entender las respuestas.
Titular, descripción y cualquier hipoteca o carga inscrita sobre la propiedad.
¿Coincide la descripción registral con el Catastro y con lo realmente construido?
Licencia de primera ocupación y cualquier ampliación, piscina o terraza construida sin permiso.
Deudas, actas de juntas recientes, obras previstas y derramas, y cualquier norma sobre alquiler vacacional.
Recibos recientes de IBI y basuras, y suministros al corriente de pago.
Obligatorio para vender; también indica los gastos previsibles.
Si importan los ingresos por alquiler: estado del registro, planeamiento municipal y estatutos de la comunidad, confirmados por un abogado.
El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda por cuenta del vendedor.
El formato decide la comparación
El mismo presupuesto compra cosas muy distintas. Compare una propiedad solo con otras del mismo formato, tipo de ubicación y estado.
Las cuotas de comunidad, el estado del edificio, las vistas y las normas sobre alquiler vacacional determinan el valor y los gastos. Primera línea de playa y de golf cotizan con primas claras.
Más espacio que un apartamento con zonas comunes. Revise las normas de la comunidad, el aparcamiento y el mantenimiento de la urbanización.
Lo que más importa es la parcela, la orientación, la privacidad y el acceso. Las ampliaciones y piscinas es donde suelen esconderse los problemas de licencias.
Qué ha cambiado, y qué no
España ya no concede permisos de residencia por inversión inmobiliaria.
La propuesta nunca se debatió y, según información de octubre de 2026, decayó con la disolución de las Cortes. Confirme la situación actual antes de comprar.
El impuesto de transmisiones se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral.
Fuentes: Barcelona International Welcome (golden visa); The Local, 19 de octubre de 2026 (propuesta de impuesto a compradores no comunitarios).
Comprar vivienda en Marbella: preguntas frecuentes
¿Buscan casas o apartamentos en venta en Marbella?
No. DataInvest no es una agencia inmobiliaria y no cobra comisión por la venta. Use agencias y portales para encontrar propiedades y a nosotros para comprobar si una propiedad preseleccionada justifica su precio y encaja en su plan.
¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Marbella?
Sí. Residentes y no residentes, de dentro o fuera de la UE, pueden comprar vivienda en España. Necesita un NIE, y los no residentes tienen obligaciones fiscales anuales por las propiedades que poseen.
¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano en Marbella?
Las viviendas de segunda mano en Andalucía pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) a un tipo general del 7 %, calculado sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Los tipos reducidos solo se aplican a algunas viviendas habituales de menos de 150.000 € o 250.000 €.
¿Qué impuestos se aplican a una vivienda de obra nueva?
Las viviendas nuevas compradas al promotor pagan un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados (AJD), con un tipo general en Andalucía del 1,2 %.
¿Existe un impuesto del 100 % para compradores no comunitarios?
No. En 2025 se propuso un impuesto del 100 % para compradores no residentes de fuera de la UE, pero nunca llegó a ser ley. Según información de octubre de 2026, el proyecto no se había debatido y decayó con la disolución de las Cortes. Confirme la situación actual con su abogado antes de comprar.
¿Puedo obtener todavía una golden visa comprando una vivienda?
No. España dejó de admitir nuevas solicitudes de golden visa por inversión, incluida la inmobiliaria, el 3 de abril de 2025.
¿Tiene una propiedad preseleccionada en Marbella?
Antes de la señal, contraste el precio con la evidencia y el plan con tres escenarios. Con independencia de la venta.