De la tarifa por noche a la caja que conserva el propietario
Cambie las noches vendidas, la tarifa diaria y los costes, y vea cómo una rentabilidad bruta del 10,8 % se convierte en un rendimiento de un solo dígito. Un apartamento hipotético de tipo Marbella, con cada paso a la vista.
Siga el dinero hasta el propietario
Cambie los supuestos de explotación y vea cómo se abre la brecha entre la rentabilidad anunciada y la caja que conserva el propietario. Capital y financiación permanecen fijos para que cada cambio se vea por separado.
Modelo didáctico hipotético, antes de impuestos del inversor. No es una referencia de mercado ni una previsión. La matriz de sensibilidad mantiene los costes variables y fijos introducidos; el escenario desfavorable también eleva los costes fijos a 7.700 €. Punto de equilibrio: 142 noches vendidas a la tarifa diaria actual.
Cinco cifras, una cadena
Cada medida responde a una pregunta distinta. Léalas en orden, del anuncio al propietario.
Rentabilidad bruta
La cifra de la mayoría de anuncios. Ignora costes y gastos de adquisición.
Rentabilidad operativa
Ingresos tras costes variables y fijos, sobre los 340.000 € invertidos.
Cobertura de la deuda (DSCR)
Por debajo de 1,0× la propiedad no puede pagar su propia hipoteca.
Rentabilidad sobre fondos propios
Lo que conserva el propietario tras deuda y reserva, sobre los 160.000 € de fondos propios.
Noches de equilibrio
Las noches vendidas necesarias antes de que el propietario gane algo.
Economía del alquiler vacacional: preguntas frecuentes
¿Pueden decirme si una propiedad puede ser alquiler vacacional?
Modelamos la economía de cada estrategia viable y señalamos las cuestiones regulatorias: inscripción autonómica como VUT, planeamiento municipal y estatutos de la comunidad. Si una propiedad concreta puede operar como alquiler turístico debe confirmarlo un abogado inmobiliario español cualificado.
¿Es esta calculadora una previsión?
No. Es un modelo didáctico con una propiedad hipotética. Muestra cómo la rentabilidad anunciada se convierte en caja del propietario con los supuestos que introduzca. No predice lo que ganará ninguna propiedad real.
¿Por qué la rentabilidad sobre fondos propios es mucho menor que la bruta?
La rentabilidad bruta divide los ingresos solo entre el precio de compra. La caja del propietario resta costes variables y fijos, cuotas de hipoteca y una reserva, y divide entre los fondos propios realmente invertidos. Cada paso resta dinero o cambia la base.
¿Incluye impuestos?
No. Los resultados son antes de impuestos del inversor. El impuesto sobre la renta de no residentes y el tratamiento de los gastos dependen de su residencia y estructura, y requieren un asesor fiscal español.
¿Quiere esto para su propio alquiler?
Una revisión de rendimiento del alquiler concilia sus reservas, liquidaciones y costes reales, y muestra dónde puede mejorar el resultado del propietario.